新卒で投資用ワンルームマンションの営業をしていた頃のお話

リベ大の動画を観ているみんなー！＼(^o^)／

私新卒で
投資用ワンルームマンションの営業
してたんだ＼(^o^)／

信じらんないよね！
＼(^o^)／

ちょっと前まではこれも封印しておきたい黒歴史だった。
ただね、書き出して纏めてみると案外学びも多くて。

を書いていこうと思う。

＼私みたいにならないために読んでおこう！／

「ワンルームマンション投資」
について簡単に説明

という方の為に、少々解説。

マンションの一室（主にワンルーム）を購入、貸し出してその家賃収入を得る投資手法です。

もう少し具体的且つ現実的な話をすると…

　ローンでマンションを購入
→家賃収入を返済に充てる
→将来的に家賃を収入にする

労働なしで家賃収入が得られる
っていうのが不動産投資の良いところ。
不労所得の代名詞。
良い物件なら美味しい投資っていう事は間違いない。

ただ、「簡単な投資」があるわけもなく。
不動産投資は初期投資が高額だし、税金・設備維持や保険、諸経費の知識も要る。
災害リスクもあるし、不動産だけでは分散投資も難しい。
投資としてのハードルはとても高い。

そういった部分を厚めのオブラートに包んで、営業ではこう宣(のたま)うわけだ。

※１０年前の手法の話です

ここまで聞いてどう感じました？

詐欺ではないし、違法性の無い投資手法、販売手法です。
(一応)

販売会社の倫理観の問題で色々ｺﾞﾆｮｺﾞﾆｮ…

私が勤務していた当時の会社の事、この投資商品の裏側をちょっぴり公開していきます。

販売会社・ワンルームマンションについて

私がその会社に勤めていたのはもう１０年以上も前。
今とは空気も相場観も違うはずなので、誤差はご容赦ください。

どんな会社？

オフィスがあったのは、テレビ局が本社屋を置く”都会オブ都会”

やり手営業マンは港区の高級タワマンから自家用車通勤(もちろん外車)
とっても個性的な人が多かった。
意外かもしれないけど、人事担当者も営業も、みんな基本的に良い人だった。

その後も色んな会社に勤めたけど、ドロドロした人間関係が目立たない会社だった。
毎年30人採用しても、１年後に残るのは５人。
だから、ドロドロしようもなかったのかな？

商品であるマンションについて

売っているマンションは自社ブランド。

と説明会では聞きました。←

建築に係わったわけじゃないので実情は知れない。
でも、素人レベルでは建物自体のクレームは現在も見聞きしたことはない。
築年数の経った物件も、見劣りする事は無かった。
少し目が肥えた今思い返しても、悪い物件ではなかったと思う。

※今もマンション名で時々ググってる

間取りはほとんどがワンルーム。
ファミリー向けの間取りもあったけど、投資用はほぼワンルーム。

価格は場所、階数などにより大きく変わり、新築で3,000万円～4,000万円の物件の紹介が多かった。

※10年以上前の話なので、現在とは相場観が全く違うかもしれません。

マンション販売のからくり

謳い文句が事実なら、自社で運用した方が遥かに利益になるはず。

理由：新しい物件の取得建設費用のため

私が勤めていたのは企画販売会社。
管理部門の別会社があり、グループ企業として成り立ってた。

企画販売した物件の管理を請け負って、管理料を手堅く得ている。
扱える物件がたくさん増えれば、ますます安定した手数料が得られるようになる。
微妙な部屋は、手放すことで空室リスクも家主に押し付けられる。

そして何より。
すべてを売却するわけではない。
というのが答え。

上記のような部屋は販売部門には回ってこない。
自社で保有して手堅く運用している。

実際働いていた時の状況や感想など

そもそもなんでこの仕事をすることにしたか？

→致命的なほどに勤労意欲が無かったから

金払いが良い会社である程度の貯金をして辞めようと思ってた←

奨学金の返済も迫っていたし

状態。
高額商品だから、成約した際のインセンティブが異次元でもあった。

…でもこんな考えで仕事が長続きすることはもちろんなくて。
すぐに退職することになりました。

本来根がクソ真面目なのに、変に尖ったような、粋がった生き方を目指そうとして見事玉砕を果たしたわけです。

労働条件

…というのは書面上の話であって、ふたを開ければ実態は別物。

「状況」とはもちろん営業成績を指す。
私の勤めていた期間、強制残業・強制休日出勤ではない「状況」はなかった。

こう聞くとブラック企業条件の役満状態にも聞こえる。
でも出勤してやることやってれば３０万円／月は保証されもするわけで。

新卒で３０万／月の保証を当て込んで、新卒入社時に既婚子有な同期もいたよ。
不動産業だから、寮・社宅制度も充実してたしね。

ただ。

何の因果か、次に勤めた会社が表面上優良ホワイト企業。
さらに福利厚生管轄の業務だったこともあって、労働条件について、今思うことは色々あります。

日々の業務は？

仕事で使うのは

「電話」と「リスト」のみ。

大き目のデスクに電話がポツンと置かれている。
PCは無い。要らないから。

ひたすら一日中、電話。
怒鳴られ、説教を受け、ガチャ切り。
心がすり減り減る。

１日中電話をかけ続けても、アポがとれるのは１か月に２～３度あるかないか。
人によっても成果は様々。

電話にはモニター機能（盗み聞き機能）があって、交渉中の電話を盗み聞きすることも。
モニターする人が多いと電話中音声が小さくなってしまって聞きにくいのが難点。

営業に使うリスト(名簿)について

営業に欠かせないリスト(名簿)はどのように入手しているか？

名簿会社から購入している

個人情報取扱いのリスクは名簿会社に負ってもらっている
※10年以上前の状況です

リストは常に更新されるわけではなく、古いものも関係なく使用する。
新しいリストが入るとみんな使用する。
営業しにくいから古い名簿をあえて使っているという人もいたよ。

リストの精度は当時でも本当に最悪。
名刺を基に作られたリストは、電話番号以外全て存在しないという事がほとんど。

部門毎無いなんてのもザラ。
部門名を言ったら即バレて弾かれてしまう。
だから、シレっと名前のみで呼び出すという手法が主流。

全国の鈴木さんと佐藤さんと高橋さんはさぞ大変であろうことをお察しします。

自宅固定電話のリストも、迷惑電話対策でほぼ空振りです。

…買う人いるの？

います。

ただ、実情は新規より、お得意さんの買い増しが多いかな？

上記の理由で、お得意さんの場合は立地の良さと金額の折り合いがつけば買ってくれる確率が段違いで高い。

ただ、ローンの都合もあるから際限なく買ってもらえる訳では無い。
だから、新規が煮詰まった場合に営業するという事が多い。

新規優先にも関わらず、売れるのは既存のお客さんばかり。
それだけ新規の獲得は難しい。

キャッシュで買える富裕層には、この手の話は通用しない。
狙うはローンが通りやすく、且つ投資に疎い、大企業のサラリーマン。

ただ、大企業では個人向けの営業対策がしっかりされてもいる。

本人に繋げてもらえるケースはほぼない。
なので「たまたま出た人にそのまま営業」というスタイルを確立している営業もいます。

ほとんどが突っぱねられる。
でもその中で、本当に少数だけど、話を聞いてくれる人が存在する。

でも、ほとんどが都市圏の人だったと思う。

上記のような自分事と思える人に刺さるんじゃないかな。

｢よく調べる人なら｣もっと良い投資方法を見つけられる。

けれど、半端な興味を持った時点で営業に丸め込まれてしまうの。
営業現場を見て、魔法のようなトークを目の当たりにして。
感動に近い興奮を感じたよ。←ヤバい

１部屋買うと、感覚が麻痺してしまうのか？
２部屋、３部屋と契約する人が出てくる。
これが先に言ったお得意さんだ。

従業員は買っているの？

営業中も、何度も聞かれた。

というのが模範解答。
では先輩方はどうしていたか？

ほとんど買ってなかったよ
＼(^o^)／

理由
・自宅ローンとの兼合
・ボーナスが安定しないなど

投資用マンションという商品に疑問がある人はほとんど辞める。
長く勤めている営業が買わない理由は、個人的な事が多かった。

もちろん購入している社員もいた。
その方が自分事として営業トークできるから、売りやすいしね。

「投資用マンション」はお勧め？

この会社に務めた期間は３か月。
他でほんの少し不動産の管理をしたり収入も得た程度の見識ですが…

条件付きでおすすめできる可能性はある

条件
・中古物件
・立地が良い
・間取りや設備が良い(奇抜でない)
・余力資金があり他の運用もしている

良い立地、良い間取りを見極めて探すのはプロでも難しい。
当然、条件の良い物件は奪い合いになる。

そして資金の問題。
利回りの良い物件をローンで買うのは可能。
だけど、原資が無いならなおさら、不動産投資には向かない。
投資は余力資金で行えるのがベストだからね。

投資としては初心者向けではない。
第２、第３の投資選択肢ではないかな？

なぜ３ヶ月で辞めた？

この話題は避けて通れないですよねぇ～

という表面的な理由の他、私の場合は、

そんな疑念が解消されず膨らんでた。
研修では「有益な資産運用」と声高に説明されけど。
振り払えない、ごわごわする気持ちが残り続けていた。

今思えばだけど。
長時間働くことに慣れれば、割り切って働くのは難しくない環境だった。

有益かどうかはお客が決める事。
嘘さえつかなきゃ、そこまで思いつめる必要もなかったのかもね。
今ならそんな風に思うこともあるくらいだ。

自分をごまかして勤務したけど、出勤時に吐き気がおこるように。
会社の指示で受診したメンタルケアクリニック。
医師に「どうしてこの会社にこだわるのか？」と聞かれて

新卒入社を失敗にしたくない

という気持ちが退職を強くためらわせていると気付いた。

既に失敗したんだ。
つぎに行こう。

結果的にそう受け入れて、辞めることにした。

「２６歳で医大に入って、今はこうして医者やってるよ！」

と笑って教えてくれたクリニックの先生の言葉に後押しされて、たった３ヶ月の新卒社員生活を終えた。

何を得ることができたの？

短い期間で私が得た気付きについて。

自分にとっての正しさ

３ヶ月という短い就労期間。
「正しい」と胸を張れなければ打ち込めないという事に気付いた。

正しさなんて人の数だけある

と言われてしまいそうだけど、あくまで「私にとって」の話。

この事は事業内容が特殊な会社に入らなければ、気付けなかったと思う。
その後の仕事選びで欠かすことのできない条件にもなった。

方法論より熱意

同期や先輩・上司の営業を見て感じたこと。

小手先のテクニックより、熱意がモノを言う世界だった。

同期で、テレアポの経験者が一人いた。
インターネット契約のテレアポを数年こなして、この会社に入社した。

ところが、彼女は退職までの間に一件もアポを取れなかった。
未経験の私が立て続けにアポを取った事で、大いに妬まれてしまったくらいだ。

彼女の営業スタイルはとにかくマニュアル通り。

・会話は聞き取りやすく流暢に
・要点を伝えることが最優先

モニターしたときの率直な感想は「心が通っていない」

数千円の健康食品やネットの契約とは違う、高額商品ならではの攻防戦。
当たり障りのない、感情のこもらない会話は通用しないのだ。

膨大なリストの中に埋もれている見込み客をお得意様に変える。
そのためには、こちらが腹の内をさらけ出す覚悟がいる。

先輩がみんな良い人に見えたことにもつながる。
温かい、人間臭い人柄が、妙に人を惹きつける。
そんな人が多かった。

私の後ろの席の同僚は営業が下手だった。
でも彼は一生懸命だった。
大声だったから客さんからのクレームも度々。

でも、私が退職した後、その彼が契約を取った。

彼は一生懸命だった。
生まれたばかりの子供、綺麗な奥さんの為に。
どんなにクレームまみれでも、とても先輩に可愛がられていた。

誰でもできる。
でも、誰もが続けられる仕事ではない。

あの頃を振り返ってみて

私にとっては消したい黒歴史。
でも、色濃く経験を積めた、充実した３ヶ月でもあったな。

書いてみて、なんだか肩の荷おりた感じ。
ブロガーでよかったよ。

何が正解か？は捉えようだ。
得たものをちゃんと認識できれば、堂々と前を向ける。

これからも色んな失敗をするだろうけど。
一つ一つ、きちんと糧にしていきたいと思う。